DPH z nemovitosti v roce 2026

Od 1. července 2025 začne platit novela zákona o DPH č. 235/2004 Sb., která zásadně mění způsob, jak se daní převody nemovitostí. Nová pravidla mají zjednodušit systém, ale zároveň přinášejí nová rizika – zejména pro majitele nemovitostí po rekonstrukci, developery i běžné prodávající.
V tomto článku najdete přehled, kdy nově DPH platíte, co znamená „první dodání“, jak se daň vypočítává a jak se jí můžete legálně vyhnout.

Co se mění podle novely DPH 2025

Novela přináší několik zásadních změn:

Zkrácení časového testu z 5 let na 23 měsíců – pokud prodáte nemovitost do 23 měsíců od kolaudace nebo dokončení podstatné změny, vzniká povinnost odvést DPH.
Zavedení pojmu „první dodání“ – právě tento okamžik nově určuje, zda je prodej zdanitelný.
Nová definice podstatné změny stavby – pokud rekonstrukce přesáhne 30 % hodnoty nemovitosti, může být prodej zdaněn DPH.
Zpřesnění pravidel pro stavební pozemky – nově se přísněji posuzuje, zda je pozemek určen k zastavění.

Kdy nově vzniká povinnost platit DPH

Pokud prodáte nemovitost do 23 měsíců od kolaudace nebo větší rekonstrukce, považuje se to za zdanitelné dodání.
Naopak, pokud k převodu dojde po této době, prodej je většinou osvobozen od DPH.

Praktický příklad:
Pan Novák koupí byt za 1 000 000 Kč, zrekonstruuje ho za 500 000 Kč a prodá za 2 000 000 Kč.
Pokud finanční úřad uzná, že rekonstrukce byla podstatná, stává se pan Novák plátcem DPH:

Základ daně: 2 000 000 / 1,21 = 1 652 892 Kč
DPH: 347 108 Kč
Po odpočtu DPH z rekonstrukce (86 777 Kč) odvádí státu 260 331 Kč.

Více informací k DPH najdete zde.

Co znamená „první dodání nemovitosti“?

„První dodání“ je nově klíčový pojem.
Jde o první převod nemovitosti po dokončení stavby nebo významné rekonstrukce.
Pokud k prodeji dojde do 23 měsíců od této změny, musí se z něj odvést DPH.
Další převody (např. další prodej nového bytu) už jsou obvykle osvobozeny.

Jak se DPH týká rekonstrukcí bytů, domů?

Pokud rekonstrukce mění účel nebo způsob užívání stavby a její hodnota přesáhne 30 % ceny nemovitosti, považuje se za podstatnou změnu.
V takovém případě se znovu spouští 23měsíční lhůta pro „první dodání“.

To znamená, že i prodej zrekonstruovaného bytu může podléhat DPH, pokud dojde k prodeji krátce po dokončení úprav.

Jak se DPH vyhnout (legálně)

Existuje několik možností, jak minimalizovat daňovou zátěž:

Prodej po 23 měsících od kolaudace či rekonstrukce.
Jednorázový prodej bytu – pokud nejde o opakovanou činnost, úřad vás nepovažuje za plátce DPH.
Rekonstrukce v běžném rozsahu údržby – byt se nepovažuje za „nový“.
Prodej přes právnickou osobu (např. s.r.o.), která může využít odpočty.
Pokud byt nepronajímáte trvale, ale krátkodobě přes platformy jako Airbnb, přečtěte si také, jaké povinnosti z pronájmu bytu přes Airbnb vyplývají.

Napsal jsem pro Vás E-book

Chcete prodat byt, dům nebo pozemek v Karlovarském kraji rychle a za nejvyšší cenu? Stáhněte si zdarma můj e-book plný ověřených strategií a tipů, jak zvládnout prodej bytu v Karlovarském kraji, prodej domu či prodej pozemku jako profesionál! Získejte praktické rady, které vám usnadní celý proces a pomohou vám uspět na trhu s realitami v Karlovarském kraji.

Na co si dát pozor

Pečlivě si veďte evidenci nákladů na rekonstrukci – je důležitá pro posouzení, zda šlo o podstatnou změnu.
Sledujte zápis v registru RÚIAN, který může ovlivnit možnost uplatnit sníženou sazbu DPH.
Dávejte pozor na opakované prodeje – finanční úřad může považovat aktivní obchodování s byty za podnikání.

Shrnutí

DPH se platí při prodeji nemovitosti do 23 měsíců od kolaudace nebo zásadní rekonstrukce.
Rekonstrukce nad 30 % hodnoty spouští novou lhůtu.
Po uplynutí 23 měsíců je prodej obvykle osvobozen od DPH.
Při plánování prodeje zvažte daňovou strategii a načasování převodu.

Zvažujete prodej nemovitosti v roce 2025?

Nová pravidla DPH mohou ovlivnit, kolik zaplatíte státu a jaký bude váš zisk z prodeje.
Rád vám pomohu posoudit, zda se vás novela týká, a připravím prodej s ohledem na novou legislativu.
Rádi byste se stali makléřem? Podívejte se, co by měl umět kvalitní realitní makléř v roce 2025.

Nejčastější otázky a odpovědi

1) Když si chci koupit nemovitost tak kolik zaplatím DPH?

Záleží na tom v jakém režimu DPH se nachází prodávající.

U starších bytů a domů se DPH obvykle neplatí u Novostaveb a Developerských bytů či domů se platí 15 % DPH (většinou je součástí ceny)

U Komerčních prostorů je 21% DPH pokud je prodávající plátcem DPH.

2) Existuje možnost jak neplatit DPH u koupě nemovitosti? Existuje nějaká výjimka?

DPH neplatíte pokud nemovitost kupujete od neplátce DPH.

Nejde o „první“ prodej nově dokončené nemovitosti po uplynutí stanovené lhůty

Po změnách pravidel od poloviny roku 2025 se uplatňuje kratší testovací interval: pokud je nemovitost prodána až po 23 měsících od kolaudace (nebo od podstatné změny), pak je dodání obecně osvobozeno od DPH.

3) Jaký je rozdíl mezi daní z příjmu z prodeje nemovitosti a DPH ?

DPH : Nepřímá daň, kterou platí kupující jako součást ceny. U nemovitostí se vztahuje hlavně na novostavby, developerské byty a komerční prostory. Kupující platí DPH prodávajícímu, pokud je prodávající plátcem DPH

Daň z příjmu prodeje nemovitosti: Pokud prodáte nemovitost do 10 let od jejího pořízení (u rodinného domu/bytové jednotky) a nevztahuje se výjimka pro vlastní bydlení nebo rekonstrukci pak to jsou 2 roky od pořízení. Sazba daně z příjmu fyzických osob v ČR je 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti.

4) Kdo mi může poradit jestli taky musím platit DHP když si kupuji nemovitost?

Daňový poradce – Specialista na daně, včetně DPH a daně z příjmu z nemovitostí.
Finanční úřad Přímo na místním finančním úřadě můžeš ověřit, zda konkrétní prodej podléhá DPH.
Realitní makléř / developer – Zkušení makléři často znají pravidla DPH u novostaveb a mohou ti poradit, zda je cena včetně DPH.

Máte zájem o naši spolupráci?

Nebojte se položit jakékoli dotazy, rád vám v oblasti realitního trhu pomohu.

Kontakujte mě

zubaj@dumrealit.cz

Čankovská 676/61

Karlovy Vary 360 05

IČ: 75483840