DPH z nemovitosti v roce 2026
Od 1. července 2025 začne platit novela zákona o DPH č. 235/2004 Sb., která zásadně mění způsob, jak se daní převody nemovitostí. Nová pravidla mají zjednodušit systém, ale zároveň přinášejí nová rizika – zejména pro majitele nemovitostí po rekonstrukci, developery i běžné prodávající.
V tomto článku najdete přehled, kdy nově DPH platíte, co znamená „první dodání“, jak se daň vypočítává a jak se jí můžete legálně vyhnout.
Co se mění podle novely DPH 2025
Novela přináší několik zásadních změn:
- Zkrácení časového testu z 5 let na 23 měsíců – pokud prodáte nemovitost do 23 měsíců od kolaudace nebo dokončení podstatné změny, vzniká povinnost odvést DPH.
- Zavedení pojmu „první dodání“ – právě tento okamžik nově určuje, zda je prodej zdanitelný.
- Nová definice podstatné změny stavby – pokud rekonstrukce přesáhne 30 % hodnoty nemovitosti, může být prodej zdaněn DPH.
- Zpřesnění pravidel pro stavební pozemky – nově se přísněji posuzuje, zda je pozemek určen k zastavění.
Kdy nově vzniká povinnost platit DPH
Pokud prodáte nemovitost do 23 měsíců od kolaudace nebo větší rekonstrukce, považuje se to za zdanitelné dodání.
Naopak, pokud k převodu dojde po této době, prodej je většinou osvobozen od DPH.
Praktický příklad:
Pan Novák koupí byt za 1 000 000 Kč, zrekonstruuje ho za 500 000 Kč a prodá za 2 000 000 Kč.
Pokud finanční úřad uzná, že rekonstrukce byla podstatná, stává se pan Novák plátcem DPH:
- Základ daně: 2 000 000 / 1,21 = 1 652 892 Kč
- DPH: 347 108 Kč
- Po odpočtu DPH z rekonstrukce (86 777 Kč) odvádí státu 260 331 Kč.
Co znamená „první dodání nemovitosti“?
„První dodání“ je nově klíčový pojem.
Jde o první převod nemovitosti po dokončení stavby nebo významné rekonstrukce.
Pokud k prodeji dojde do 23 měsíců od této změny, musí se z něj odvést DPH.
Další převody (např. další prodej nového bytu) už jsou obvykle osvobozeny.
Odhad ceny nemovitosti ZDARMA
Zjistěte odhad ceny vaší nemovitosti zdarma. Stačí vyplnit krátký formulář a získáte reálnou představu, za kolik lze byt, dům nebo pozemek v Karlových Varech a okolí prodat. Odhad vychází z aktuálních dat z trhu i znalosti lokality.
Jak se DPH týká rekonstrukcí bytů, domů?
Pokud rekonstrukce mění účel nebo způsob užívání stavby a její hodnota přesáhne 30 % ceny nemovitosti, považuje se za podstatnou změnu.
V takovém případě se znovu spouští 23měsíční lhůta pro „první dodání“.
To znamená, že i prodej zrekonstruovaného bytu může podléhat DPH, pokud dojde k prodeji krátce po dokončení úprav.
Jak se DPH vyhnout (legálně)
Existuje několik možností, jak minimalizovat daňovou zátěž:
- Prodej po 23 měsících od kolaudace či rekonstrukce.
- Jednorázový prodej bytu – pokud nejde o opakovanou činnost, úřad vás nepovažuje za plátce DPH.
- Rekonstrukce v běžném rozsahu údržby – byt se nepovažuje za „nový“.
- Prodej přes právnickou osobu (např. s.r.o.), která může využít odpočty.
- Pokud byt nepronajímáte trvale, ale krátkodobě přes platformy jako Airbnb, přečtěte si také, jaké povinnosti z pronájmu bytu přes Airbnb vyplývají.
Jsem Milan Zubaj - Realitní makléř pro Karlovy Vary a okolí
Chcete prodat byt, dům nebo pozemek v Karlových Varech i okolí rychle a za nejvyšší cenu?
Na co si dát pozor
- Pečlivě si veďte evidenci nákladů na rekonstrukci – je důležitá pro posouzení, zda šlo o podstatnou změnu.
- Sledujte zápis v registru RÚIAN, který může ovlivnit možnost uplatnit sníženou sazbu DPH.
- Dávejte pozor na opakované prodeje – finanční úřad může považovat aktivní obchodování s byty za podnikání.
Shrnutí
- DPH se platí při prodeji nemovitosti do 23 měsíců od kolaudace nebo zásadní rekonstrukce.
- Rekonstrukce nad 30 % hodnoty spouští novou lhůtu.
- Po uplynutí 23 měsíců je prodej obvykle osvobozen od DPH.
- Při plánování prodeje zvažte daňovou strategii a načasování převodu.
Zvažujete prodej nemovitosti v roce 2025?
Nová pravidla DPH mohou ovlivnit, kolik zaplatíte státu a jaký bude váš zisk z prodeje.
Rád vám pomohu posoudit, zda se vás novela týká, a připravím prodej s ohledem na novou legislativu.
Rádi byste se stali makléřem? Podívejte se, co by měl umět kvalitní realitní makléř v roce 2025.
Nejčastější otázky a odpovědi
1) Když si chci koupit nemovitost tak kolik zaplatím DPH?
2) Existuje možnost jak neplatit DPH u koupě nemovitosti? Existuje nějaká výjimka?
Po změnách pravidel od poloviny roku 2025 se uplatňuje kratší testovací interval: pokud je nemovitost prodána až po 23 měsících od kolaudace (nebo od podstatné změny), pak je dodání obecně osvobozeno od DPH.
3) Jaký je rozdíl mezi daní z příjmu z prodeje nemovitosti a DPH ?
4) Kdo mi může poradit jestli taky musím platit DHP když si kupuji nemovitost?
Daňový poradce – Specialista na daně, včetně DPH a daně z příjmu z nemovitostí.
Finanční úřad Přímo na místním finančním úřadě můžeš ověřit, zda konkrétní prodej podléhá DPH.
Realitní makléř / developer – Zkušení makléři často znají pravidla DPH u novostaveb a mohou ti poradit, zda je cena včetně DPH.
zubaj@dumrealit.cz
Čankovská 676/61
Karlovy Vary 360 05
IČ: 75483840