Prodej bytu bez realitní kanceláře?
Upřímný návod od makléře
Chcete prodat byt bez realitní kanceláře a ušetřit na provizi? Rozumím tomu. Na první pohled to vypadá jednoduše – nafotit byt, dát inzerát na internet a počkat na zájemce. Jenže praxe bývá jiná.
Jako realitní makléř pracuji s lidmi, kteří prodávají nemovitosti každý den. A právě proto vám v tomto článku řeknu na rovinu – co při prodeji bytu bez realitky zvládnete sami, kde nejčastěji vznikají problémy a kdy se naopak vyplatí říct si o odbornou pomoc.
Není to návod jak vás přesvědčit, abyste makléře nutně potřebovali. Je to návod, abyste se rozhodli správně.
Jak zjistit správnou cenu bytu před prodejem
Toto je podle mé zkušenosti největší kámen úrazu při prodeji bez realitky.
Pan Jiří (kvůli diskrétnosti ke klientovi nezveřejňuji jeho skutečné jméno) se rozhodl prodat svůj byt v osobním vlastnictví sám. Cenu si stanovil podle sousedova bytu, který visel na internetu za 4 200 000 Kč. Jenže sousedův byt byl po rekonstrukci a v jiném patře. Jiří nastavil cenu příliš vysoko, inzerát visel čtyři měsíce bez jediné vážné nabídky. Pak cenu snížil – a právě to snížení ho stálo víc než celá provize makléři. Kupující totiž vidí historii inzerátu a okamžitě ví, že prodávající je pod tlakem. Začnou smlouvat.
Jak tedy zjistit správnou prodejní cenu bytu?
- Porovnejte skutečně prodané byty v okolí, ne jen inzerované. Inzerovaná cena a prodejní cena jsou dvě různé věci – rozdíl bývá 5 až 15 %.
- Zohledněte stav bytu, patro, orientaci, výtah, fond oprav SVJ a energetický štítek (PENB).
- Využijte cenové mapy – například od Českého statistického úřadu nebo katastrálního portálu, kde jsou evidovány skutečné kupní ceny.
- Nebo si nechte udělat bezplatný odhad od odborníka – bez závazku, jen abyste věděli na čem jste.
Špatná cena je nejdražší chyba kterou při prodeji bytu můžete udělat. Nic jiného vás nestojí tolik.
Prodej bytu bez realitky: Co vás čeká krok za krokem
Pokud jste se rozhodli jít do prodeje bez realitní kanceláře, zde je realistický přehled co vás čeká:
1) Příprava bytu k prodeji
Ukliďte, depersonalizujte prostor – odstraňte rodinné fotky a osobní věci, opravte drobné závady. I maličkost jako upadlá klika nebo rozbitá skříňka zanechá v kupujícím podvědomý pocit, že byt je zanedbaný. Čistota a pořádek jsou základ. Zvažte také homestaging – profesionální přípravu bytu na prodej, která kupujícím pomůže představit si byt jako jejich budoucí domov.
2) Fotografie a inzerce
Mobilem pořízené fotky v tmavém bytě prodej bytu zabijí. Zvažte profesionálního fotografa specializovaného na nemovitosti – náklad 2 000–4 000 Kč se vám vrátí. Silným trendem je také video nebo virtuální prohlídka. Nezapomeňte přiložit půdorys bytu.
3) Energetický průkaz (PENB)
Ze zákona povinný už při samotné inzerci bytu. Bez něj nemůžete byt legálně nabízet – hrozí pokuta až 100 000 Kč. Cena za vyhotovení: 4 000–8 000 Kč, vyřízení trvá několik dní až týdnů. Objednejte ho včas.
4) Kde inzerovat prodej bez realitky?
Základem je Sreality.cz, doplňte o Bezrealitky.cz a sociální sítě. Udržujte všechny inzeráty aktuální a vzájemně nerozporné – nesoulad v údajích budí nedůvěru. Pozor také na pirátské inzeráty: běžně se na realitních portálech objevují kopie inzerátů, o kterých majitelé vůbec nevědí. Pravidelně kontrolujte, zda někdo váš byt nenabízí bez vašeho vědomí.
5) Prohlídky
Připravte se na koordinaci termínů a opakované prohlídky. Rozhodující dojem si kupující udělá už během první minuty. Myslete na pachy, přítomnost dětí nebo domácích mazlíčků – to vše ovlivňuje emoce zájemce více, než si myslíte. Kombinujte fakta se zaujetím, poslouchejte co kupující hledá, a přizpůsobte prezentaci jeho potřebám.
6) Vyjednávání a rezervace
Jakmile se ozve vážný zájemce, přichází vyjednávání o ceně. Zde mnoho lidí udělá chybu – sleví rychle a zbytečně. Vážného zájemce pak podchyťte rezervační smlouvou s přiměřenou zálohou. Pozor ale na přehnaně jednostranné podmínky – příliš tvrdá rezervace může zájemce v rozhodný okamžik odradit. Jde o citlivý moment, který je potřeba dobře vybalancovat.
7) Smlouvy a právní zajištění
Rezervační smlouva, kupní smlouva, návrh na vklad do katastru. Tady doporučuji vždy právníka specializovaného na nemovitosti – chyba v dokumentech vás může stát víc než celá provize makléři.
8) Katastr a předání bytu
Podání návrhu na katastr (správní poplatek 2 000 Kč), čekání na zápis (standardně 20–30 dní), předání bytu s protokolem, zápis stavů měřidel a převod smluv na energie. Nezapomeňte informovat SVJ o změně vlastnictví.
Celý proces od prvního inzerátu po podpis kupní smlouvy trvá průměrně 3–6 měsíců. Se správnou cenou a kompletní dokumentací i kratší.
Co dělá inzerát na prodej bytu bez realitky skutečně dobrým?
Co dobrý inzerát na prodej bytu obsahuje:
- Světlé, prostorné fotografie (ideálně dopolední světlo)
- Půdorys bytu, případně 3D vizualizace
- Přesný popis dispozice, stavu a vybavení
- Výše měsíčních nákladů – zálohy, fond oprav
- Dostupnost MHD a občanské vybavenosti v okolí
- Energetický štítek (PENB)
Napište inzerát tak, jak byste byt popsali příteli. Upřímně, konkrétně, lidsky. Přemýšlejte o tom, kdo je váš ideální kupující – rodina, single, investor? A text přizpůsobte právě jemu.
Smlouva o prodeji bytu
Nechte smlouvu zkontrolovat… Náklad 3 000–8 000 Kč vás může uchránit od problémů v řádu statisíců.
Co si pohlídat
- Přesný popis bytu — číslo jednotky přesně dle katastru, podíl na společných částech domu, příslušenství (sklep, parkovací stání, balkón)
- Kupní cena a způsob úhrady — kdy a jak bude zaplaceno (hotově, hypotéka, úschova)
- Úschova kupní ceny — nikdy nepřevádějte vlastnictví bytu před tím, než máte peníze bezpečně v advokátní, notářské nebo bankovní úschově
- Skryté vady — za skryté vady bytu odpovídáte jako prodávající celých 5 let od prodeje. Ujistěte se, že jste kupujícího prokazatelně informovali o veškerých známých závadách.
- Termín předání bytu — přesné datum a stav bytu při předání, co je zahrnuto v kupní ceně (vybavení, spotřebiče)
Daň z prodeje bytu — zaplatíte ji?
Toto je otázka, kterou dostávám velmi často. Odpověď závisí na tom, jak dlouho jste byt vlastnili a zda jste v něm bydleli.
Kdy daň platíte:
Pokud nesplňujete žádnou z výše uvedených podmínek, zdaňujete rozdíl mezi kupní a prodejní cenou jako příjem fyzické osoby. Sazba daně je 15 %, při vyšších příjmech 23 %.
Situaci vždy doporučuji konzultovat s daňovým poradcem – každý případ je jiný a chyba v daňovém přiznání se může prodražit.
Kdy jste od daně osvobozeni
- Vlastnili jste byt více než 10 let (pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021)
- Nebo jste v bytě měli trvalé bydliště minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem
- Nebo jste výtěžek z prodeje použili na vlastní bytovou potřebu (koupě jiného bydlení) a tuto skutečnost oznámili finančnímu úřadu
Kdy se vyplatí říct si o pomoc
Prodej bytu bez realitky zvládnete. Není to nemožné. Ale je to časově, administrativně a psychicky náročné – zvláště pokud to děláte poprvé.
Z mé praxe vyplývá, že největší ztráty při prodeji bytu bez realitní kanceláře vznikají ve třech oblastech:
- Špatně stanovená cena — o kterou prodávající přijde při vyjednávání nebo zdlouhavým čekáním na trhu
- Nedostatečný marketing — slabé fotky a omezená inzerce znamenají méně zájemců a nižší konkurenci mezi kupujícími, a tedy nižší prodejní cenu
- Chyby v papírování — špatně sestavená smlouva nebo opomenutí v dokumentaci může celý obchod zkomplikovat, oddálit nebo zrušit
Provize realitního makléře se pohybuje obvykle mezi 3–5 % z prodejní ceny. Zkušený makléř by vám ale měl dokázat vyjednat dostatečně vyšší cenu a ušetřit vám čas, stres a riziko chyb — tak aby se provize fakticky zaplatila sama.
Odhad ceny nemovitosti ZDARMA
Zjistěte odhad ceny vaší nemovitosti zdarma. Stačí vyplnit krátký formulář a získáte reálnou představu, za kolik lze byt, dům nebo pozemek v Karlových Varech a okolí prodat. Odhad vychází z aktuálních dat z trhu i znalosti lokality.
Nejčastější otázky a odpovědi
1) Když si chci koupit nemovitost tak kolik zaplatím DPH?
2) Existuje možnost jak neplatit DPH u koupě nemovitosti? Existuje nějaká výjimka?
Po změnách pravidel od poloviny roku 2025 se uplatňuje kratší testovací interval: pokud je nemovitost prodána až po 23 měsících od kolaudace (nebo od podstatné změny), pak je dodání obecně osvobozeno od DPH.
3) Jaký je rozdíl mezi daní z příjmu z prodeje nemovitosti a DPH ?
4) Kdo mi může poradit jestli taky musím platit DHP když si kupuji nemovitost?
Daňový poradce – Specialista na daně, včetně DPH a daně z příjmu z nemovitostí.
Finanční úřad Přímo na místním finančním úřadě můžeš ověřit, zda konkrétní prodej podléhá DPH.
Realitní makléř / developer – Zkušení makléři často znají pravidla DPH u novostaveb a mohou ti poradit, zda je cena včetně DPH.
zubaj@dumrealit.cz
Čankovská 676/61
Karlovy Vary 360 05
IČ: 75483840